tel. 015 78 7600
of klant.BE@wolterskluwer.com

Interesse?

Wenst u meer nieuws, praktische informatie en wetgeving over vastgoed?



Website bepaalt prijs sociale woning

Nieuws - 10/12/2018
-
Auteur(s): 
Carine Govaert


De prijs van een sociale woning hangt af van het inkomen van de huurder, de marktwaarde van de woning, de gezinskorting en de energiecorrectie. Met een besluit van 30 november wijzigt de Vlaamse regering 3 van die 4 parameters. De sociale huurprijs zal dus nooit meer hetzelfde zijn…

‘Te hoog’ inkomen

De basishuurprijs van een sociale woning komt normaal gezien overeen met 1/55e van het inkomen van de sociaal huurder. Dat bedrag kan daarna verminderd worden met een patrimoniumkorting en gezinskorting, of verhoogd worden met een energiecorrectiefactor.

Om zittende sociaal huurders die méér verdienen dan de inkomensgrens aan te sporen om een woning te zoeken op de private huurmarkt, zal de basishuurprijs vanaf 1 januari berekend worden op 1/54e van het inkomen als het inkomen hoger is dan de inkomensgrens maar lager is dan 125% van die inkomensgrens. De basishuurprijs wordt berekend op 1/53e, bij een inkomen tussen 125% en 150% van de inkomensgrens, en op 1/52e, vanaf een inkomen van ten minste 150% van de inkomensgrens.

Marktwaarde

De marktwaarde van een sociale woning is de prijs die de huurder voor eenzelfde type woning zou betalen op de private huurmarkt. Is de marktwaarde van een woning erg laag, dan krijgt de sociaal huurder een patrimoniumkorting van maximum 139 euro (te indexeren bedrag).

De marktwaarde van een sociale huurwoning was tot nu gebaseerd op een staal van 2.235 woningen. Het was de bedoeling dat een notaris elk jaar 400 woningen extra zou schatten, zodat het staal actueel zou blijven. Maar de praktijk wijst uit dat men niet aan 400 extra woningen per jaar komt én dat de notarisschattingen tot een extra kost van meer dan 160.000 euro per jaar leidden.

Intussen heeft het Agentschap Wonen via het Steunpunt Wonen een webtoepassing ontwikkeld die gebaseerd is op informatie van de private woninghuurmarkt en die toelaat om de marktwaarde van een woning te schatten op basis van 18 parameters op het vlak van ligging, woningkenmerken, energieprestaties en staat van de woning. ‘Objectief, laagdrempelig en goedkoop’.
De marktwaarden volgens de nieuwe webtoepassing liggen wel hoger dan volgens de vroegere notarisschattingen: gemiddeld plus 1,2% voor een appartement en plus 3,8% voor een woning…

De Vlaamse regering eist nu dat de verhuurders de webtoepassing gebruiken voor het bepalen van de marktwaarde van hun sociale huurwoningen. Als een verhuurder niet akkoord gaat met de marktwaarde, kan hij aan de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) een nieuwe schatting vragen. Die nieuwe waarde kan echter nooit meer dan 10% afwijken van de waarde volgens de webtoepassing.

Energiekorting

In 2012 besliste de Vlaamse regering om een energiecorrectie in te voeren. Woningen die zeer slecht presteerden op energievlak zouden recht geven op een korting. Voor energiezuinige woningen zou er een toeslag geheven worden. De redenering daarachter was dat de sociaal huurder de meerkost kon recupereren doordat zijn energiefactuur verhoudingsgewijs lager was. De energiecorrectie werd echter nooit doorgevoerd in de praktijk.

De Vlaamse regering schrapt nu de energiekorting, maar behoudt de energietoeslag en geeft de minister van Energie de opdracht om deze maatregel verder uit te werken en in werking te laten treden. Wie een energiezuinige sociale woning betrekt, zal dus in de nabije toekomst een hogere huurprijs betalen. De energiecorrectie kan echter nooit hoger zijn dan het voordeel op de energiefactuur.

De energiecorrectie zal elk jaar geïndexeerd worden, volgens de evolutie van de energieprijzen (en dus niet volgens de gezondheidsindex).

Vanaf 2019 of 2020

De solidariteitstoeslag voor een ‘te hoog’ inkomen wordt vanaf 1 januari 2019 geheven.
De energiecorrectie vereist eerst nog de tussenkomst van de minister.

De nieuwe marktwaarde en de energiecorrectie zouden vanaf 1 januari 2020 moeten gelden voor alle contracten.

Bron: Besluit van de Vlaamse Regering van 30 november 2018 tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid, BS 7 december 2018.