Code bruxellois du Logement : modification du droit au logement
Actualités - 25/04/2024
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Auteur(s) : Droits Quotidiens Legal Design
Le gouvernement bruxellois a constaté que les loyers en Région bruxelloise ont augmenté d’environ 30 % entre 2004 et 2020, alors qu’un quart de la population bruxelloise vit avec un revenu inférieur au seuil de pauvreté. Il s’imposait donc de modifier la législation pour protéger le droit au logement des locataires bruxellois et leur permettre d’exercer effectivement ce droit. Ces modifications s’articulent autour de quatre éléments : le droit à un logement décent, le droit à un logement abordable, le droit de rester dans un logement et la lutte contre les expulsions illégales.
Droit à un logement décent
Trop de biens loués offrent encore une qualité d’habitat médiocre. C’est la raison pour laquelle, premièrement, la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) se voit attribuer davantage de compétences afin de pouvoir intervenir et faire appliquer la législation pour tous les logements proposés à la location, loués ou dont le bail a expiré. Auparavant, la DIRL pouvait uniquement infliger une sanction pour les logements loués et occupés qui étaient considérés comme insalubres.
Deuxièmement, un locataire qui a déposé plainte auprès de la DIRL bénéficie d’une protection accrue : il jouit de cette protection à dater du lendemain du dépôt de la plainte jusqu’à la décision de l’Inspection du Logement. Le congé notifié par le bailleur après le dépôt de la plainte est donc suspendu et ne produit ses effets que si la DIRL confirme le caractère conforme du bien visé par la plainte.
Troisièmement, il est interdit de conclure un nouveau bail concernant un bien pour lequel la DIRL a adressé une mise en demeure formelle d’effectuer des travaux. Actuellement, il arrive encore qu’entre deux baux, des bailleurs n’effectuent pas les travaux demandés par la DIRL et relouent le bien.
Quatrièmement, la commune qui a relogé une personne ayant dû quitter un logement insalubre peut récupérer les frais de relogement auprès du bailleur responsable. Ensuite, le juge peut condamner le bailleur responsable du logement insalubre à payer les frais de relogement du locataire. Il s’agit des frais d’enlèvement et de transport du mobilier, des frais d’installation, et surtout de la différence entre l’ancien et le nouveau loyer.
Cinquièmement, l’ordonnance introduit un certificat de conformité que le bailleur peut demander afin de mieux connaître l’état de son bien avant de le mettre en location. Le bailleur peut également obtenir un avis non contraignant de l’Inspection du Logement, à un coût réduit.
Droit à un logement abordable
Afin de garantir un loyer abordable, l’ordonnance met en place différentes mesures ayant une incidence financière.
Elle prévoit, entre autres :
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que le montant de la garantie locative ne peut plus dépendre de la capacité financière du locataire ;
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que la forme et le montant de la garantie locative sont limités à deux mois de loyer ;
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que le lissage du loyer entre deux baux de courte durée doit être plus efficace. Actuellement, le loyer entre deux baux de courte durée ne peut pas augmenter pendant neuf ans lorsque c’est le bailleur qui résilie le bail. Or, dans la pratique, ce principe n’est jamais respecté, puisque le locataire ne connaît ni le montant du loyer précédent, ni le type de bail, ni même les raisons de la résiliation du bail, de sorte qu’il lui est impossible de faire appliquer cet article. L’ordonnance apporte aujourd’hui une double correction : d’une part, en étendant ce principe à tous les baux de courte durée, que ce soit le bailleur ou le locataire qui a mis fin au précédent bail et, d’autre part, en informant le locataire sur le type de bail et le montant du dernier loyer payé.
Droit de rester dans un logement – lutte contre les expulsions illégales
Les locataires, en particulier les plus vulnérables, recherchent généralement la stabilité dans le bien loué. Or, certaines dispositions du Code du Logement faisaient en sorte de maintenir le locataire dans une situation d’instabilité.
L’ordonnance vise désormais à corriger cette situation précaire du locataire, en prévoyant entre autres que le bailleur ne peut renouveler qu’une seule fois un bail de courte durée. À l’issue de cette période, le bail devient un bail de longue durée.
Entrée en vigueur : le 1er novembre 2024 (le premier jour du mois qui suit le délai de six mois à dater du jour de la publication au Moniteur belge), avec un certain nombre d’exceptions (e.a. pour la sanction administrative régionale introduite pour défaut d’information précontractuelle, et une combinaison d’application pour les baux en cours, récemment conclus ou renouvelés).
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