tel. 015 78 7600
of klant.BE@wolterskluwer.com

Interesse?

Wenst u meer nieuws, praktische informatie en wetgeving over vastgoed?



Veiligheids-, gezondheids- of kwaliteitsgebrek leidt rechtstreeks tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid woning

Nieuws - 04/09/2019
-
Auteur(s): 
Carine Govaert


Woningen en kamerwoningen moeten voldoen aan elementaire veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitseisen. Om te bepalen of een woning conform is, gebruiken de wooncontroleurs technische verslagen waarin de gebreken momenteel opgedeeld worden in 4 categorieën met strafpunten. Vanaf 15 strafpunten kan een woning ongeschikt verklaard worden. De woning wordt onbewoonbaar verklaard als ze een veiligheids- of gezondheidsrisico inhoudt. Op 29 maart 2019 besliste de decreetgever om dat systeem te hervormen en die hervorming krijgt haar beslag in een besluit van de Vlaamse regering van 24 mei 2019.

Conform of niet conform?

Woningkwaliteitsgebreken worden vanaf 2021 opgedeeld in 3 categorieën, naargelang de ernst van het gebrek:
Categorie I: beperkt gebrek
Categorie II: ernstig gebrek, dat geen direct gevaar oplevert voor de bewoners en dat niet leidt tot mensonwaardige omstandigheden
Categorie III: zeer ernstig gebrek, dat een direct gevaar oplevert voor de bewoners of dat leidt tot mensonwaardige omstandigheden.

Als de woningcontroleur één gebrek van categorie II vaststelt, adviseert hij automatisch om de woning ongeschikt te verklaren.
Eén gebrek van categorie III leidt automatisch tot onbewoonbaarverklaring.
Het samen voorkomen van 7 of meer gebreken van categorie I wordt gelijkgesteld met een gebrek van categorie II, en leidt dus ook tot ongeschiktheidsverklaring.

Het besluit bevat in bijlage een nieuw model van technisch verslag met een opdeling van de gebreken in die 3 categorieën voor zelfstandige woningen, niet-zelfstandige woningen (of kamerwoningen), en niet-zelfstandige woningen voor seizoenarbeiders.

Ook de verplichting om een optische rookmelder te hebben, wordt in de technische verslagen vermeld. Die verplichting geldt nu al voor huurwoningen, maar zal vanaf 1 januari 2020 gelden voor álle woningen zonder (ander) branddetectiesysteem.

De Vlaamse minister van Huisvesting kan nog een besluit publiceren met uniforme regels voor de wijze waarop woningcontroleurs gebreken en herstelde gebreken moeten meten, beoordelen en quoteren.

Conformiteitsattest

De eigenaar kan met een conformiteitsattest aantonen dat de woning of kamerwoning die hij verhuurt of ter beschikking stelt als hoofdverblijfplaats of voor de huisvesting van studenten, voldoet aan de woningkwaliteitsvereisten. In een 30-tal gemeenten is zo’n conformiteitsattest zelfs verplicht.

De gemeente bepaalt zelf hoeveel ze vraagt voor een conformiteitsattest, maar het gewest legt een maximumbedrag op. Dat maximum gaat in één klap:
van 62,5 euro naar 90 euro voor een zelfstandige woning, en
van 62,5 euro naar 90 euro voor een kamerwoning, verhoogd met 15 euro (i.p.v. 12,5 euro) per kamer en maximum 1.775 euro (i.p.v. 1.250 euro) per gebouw.
Bovendien worden deze maxima gekoppeld aan de index en gaan zij vanaf nu dus elk jaar omhoog. Eigenaars hebben er dus alle belang bij om nog snel een conformiteitsattest aan te vragen. Immers, een conformiteitsattest blijft in de regel 10 jaar geldig. Al kunnen de gemeenten een korte geldigheidsduur opleggen.

Waarschuwing

Een gemeente die een klacht binnenkrijgt over de gebrekkige kwaliteit van een woning heeft vanaf nu de keuze:
de non-conformiteit laten vaststellen met een conformiteitsonderzoek en onmiddellijk een ongeschiktheids- of onbewoonbaarverklaring afleveren, of
binnen een korte termijn de non-conformiteit laten vaststellen met een conformiteitsonderzoek en de zakelijkrechthouder van de woning binnen de maand na de melding een waarschuwing bezorgen met een termijn van maximum 3 maanden om het gebrek te herstellen. Als na een tweede conformiteitsonderzoek blijkt dat het gebrek niet werd hersteld, volgt alsnog de ongeschiktheids- of onbewoonbaarverklaring.

Het uitvoeringsbesluit preciseert dat de korte termijn voor het uitvoeren van het conformiteitsonderzoek ten hoogste 14 dagen mag bedragen en begint te lopen vanaf de dag van de melding van de klacht. De Vlaamse Wooncode zegt zelf dat de hersteltermijn niet langer dan 3 maanden mag duren en ook begint te lopen vanaf de melding.

Het uitvoeringsbesluit voegt daaraan toe dat de gemeente alleen een hersteltermijn mag toestaan als zij van oordeel is dat de kans op een gunstig resultaat groot is.
De regering laat het (voorlopig) aan de gemeenten over om te bepalen wannéér de kans op herstel reëel is.

Pas vanaf 2021

Het uitvoeringsbesluit gaat daarna nog in op de procedure van ongeschiktheids-, onbewoonbaar- of overbewoondverklaring op gewestelijk niveau (bij svk-conformiteitsonderzoeken, huursubsidies, of tweede opinie na weigering of stilzitten van de burgemeester), op het online-beheer van de inventaris van de ongeschikte en onbewoonbare woningen via het Vlaams Loket Woningkwaliteit (VLOK), en op de procedure tot verzegeling van een woning.

Op een uitzondering voor de energiescore na, treden alle wijzigingen in werking op 1 januari 2021.
Het Woningkwaliteitsbesluit van 12 juli 2013 wordt dan opgeheven.

Zie ook: