Reorganisatie ‘Afdeling Vastgoedtransacties’ Vlabel: taken binnen onteigeningsprocedures verduidelijkt
Nieuws - 23/01/2023
-
Auteur(s): Droits Quotidiens Legal Design
De Vlaamse regering wil onteigeningen van algemeen nut sneller laten verlopen. Om deze ambitie uit het Vlaams regeerakkoord te realiseren, wordt de ‘Afdeling Vastgoedtransacties’ van de Vlaamse Belastingdienst (inclusief de werkprocessen) hervormd. De afdeling zoals gekend werd intussen ontmanteld, de taken en bevoegdheden zijn afgesplitst naar 2 andere afdelingen. Het is naar aanleiding van die reorganisatie dat de Vlaamse decreetgever nu met een aantal regelgevende updates komt zodat duidelijk is wie voortaan welke taken opneemt binnen de onteigeningsprocedures. Zowel de Vlaamse Vastgoedcodex als de Vlaamse Codex Wonen 2021, de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013 en het Brownfielddecreet worden aangepast.
Reorganisatie
Het Vlaams regeerakkoord voorziet in 2 belangrijke veranderingsprojecten: eerst en vooral een hervorming van de procedures om tot snellere onteigening te komen en daarnaast een hervorming van de afdeling Vastgoedtransacties en de werkprocessen.
Eind 2019 is men gestart met de reorganisatie binnen Vlabel. De Vlaamse decreetgever zet nu een volgende stap in de regelgeving. De bestaande Afdeling Vastgoedtransacties verdwijnt, de taken en bevoegdheden worden doorgeschoven naar 2 andere afdelingen. Die reorganisatie houdt concreet volgende herverdeling van de taken in:
- ■
het verlijden van de akten en het juridisch voorbereidend werk (met inbegrip van de nazorg m.b.t. vastgoedtransacties) vormen voortaan een taak van de Dienst Vastgoedtransacties, als onderdeel van de nieuwe afdeling Juridische Dienstverlening
- ■
het schatten en onderhandelen als ondersteunende taak in het vastgoedproces worden opgenomen door de nieuwe afdeling Schatting en Waardering waar alle waardebepalingen binnen de Vlaamse Belastingdienst gecentraliseerd zijn.
- ■
de gerechtelijke geschillen worden opgevolgd binnen de Dienst Geschillen en Advies.
De regelgeving wordt afgestemd op deze hervorming en nieuwe taakverdeling tussen de Dienst Vastgoedtransacties, de afdeling Schatting en Waardering en de dienst Geschillen en Advies.
Schatter-onderhandelaar
Op 1 januari 2018 is het decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut in werking getreden. Sindsdien is het voeren van onderhandelingen met de te onteigenen eigenaars als een verplicht onderdeel in de procedure uitgewerkt. Gezien het belang en uitgebreide karakter van de onderhandelingen in de onteigeningsprocedures en gezien het significante aandeel van onteigeningsdossiers in het totaal aan vastgoeddossiers werd binnen de reorganisatie formeel een nieuwe functie voorzien: de schatter-onderhandelaar.
Tot nog toe werkte een commissaris grotendeels ‘stand alone’. Hij deed zijn administratieve voorbereidingen, deed zelf schattingen, voerde zelf de onderhandelingen, stelde nadien de akte op en verleed uiteindelijk de authentieke akte die de eigendomsoverdracht officieel maakte. Voortaan zal een commissaris worden ondersteund door zogenaamde schatters-onderhandelaars. Die krijgen de bevoegdheid om een waardebepaling op te maken binnen het kader van opdrachten met onroerend karakter (zoals opgenomen in de Vastgoedcodex en conform de geldende regelgeving en de instructies van de verschillende opdrachtgevende entiteiten). De schatter-onderhandelaar za look onderhandelen met de mensen wiens woning of grond onteigend moet worden. Dit betekent dat hij ook instaat voor het bepalen van de onteigeningsvergoeding en hierbij ook rekening houdt met andere elementen dan de venale waarde van het onroerend goed. Om deze waarderingen en onderhandelingen te kunnen voeren, heeft de schatter-onderhandelaar ook de subsidiaire bevoegdheid om alle nodige handelingen uit te voeren, zoals het opvragen van informatie uit verschillende bronnen.
De opdrachten met onroerend karakter kunnen dus door twee functies worden waargenomen: waardebepaling en onderhandeling door de schatter-onderhandelaar en de juridische werkzaamheden, zoals het verlijden van de akte door de vastgoedcommissaris. Door beide expertises te laten uitvoeren door twee gespecialiseerde functies kan efficiënter worden gewerkt.
De functie en de bevoegdheden van de schatter-onderhandelaar worden nu decretaal verankerd.
In werking: het wijzigingsdecreet van 10 november 2022 treedt in werking op een datum die de Vlaamse Regering vaststelt en uiterlijk op 1 januari 2024.
Zie ook
