Nieuw, algemeen kader voor vastgoedbemiddelingsovereenkomsten
Nieuws - 06/11/2023
-
Auteur(s): Droits Quotidiens Legal Design
Vanaf 1 februari 2024 gelden nieuwe regels voor vastgoedbemiddelingsovereenkomsten. En dat nieuwe kader is veel ruimer dan de bestaande regels uit 2007. De regering heeft een ‘functioneel toepassingsgebied’ vastgesteld waardoor de bepalingen gelden voor iedere persoon/onderneming die aan vastgoedbemiddeling doet (uitgezonderd de notarissen) en dus niet alleen voor vastgoedmakelaars. Ieder van hen moet zorgen dat de bedingen van de bemiddelingsovereenkomst voldoen aan de inhoudelijke én vormelijke voorwaarden van het KB van 28 september 2023.
Toepassingsgebied
Het besluit is van toepassing op àlle overeenkomsten tot verkoop-, aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling van onroerend goed die worden afgesloten tussen een onderneming en een consument (uitgezonderd de contracten gesloten door notarissen die aan beroepseigen regelgeving onderworpen zijn).
Vormelijk
Een vastgoedbemiddelingsovereenkomst wordt in principe steeds op een ‘duurzame drager’ opgemaakt.
Het
Wetboek van Economisch Recht omschrijft dit begrip als ‘elk hulpmiddel dat een fysieke persoon of rechtspersoon in staat stelt om persoonlijk aan hem gerichte informatie op te slaan, op een wijze die deze informatie voor hem toegankelijk maakt voor toekomstig gebruik gedurende een tijdsduur die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen, en die een ongewijzigde reproductie van de opgeslagen informatie mogelijk maakt. Voor zover deze functionaliteiten bewaard worden, kunnen als duurzame gegevensdrager beschouwd worden het papier of, in een digitale omgeving, een e-mail ontvangen door de bestemmeling of een elektronisch document bewaard op een opslagapparaat of toegevoegd aan een e-mail ontvangen door de bestemmeling’.
Schadebedingen
Enkele bestaande verbodsbepalingen van het KB van 2007 zijn niet meer opgenomen in het nieuwe kader. Het gaat om principes die rechtstreeks volgen uit de bepalingen van het WER m.b.t. onrechtmatige bedingen, meer concreet de vereiste wederkerigheid en gelijkwaardigheid van schadebedingen en het verbod om verwarring te scheppen tussen opzeg- en schadebedingen.
Inhoudelijk
De regering heeft 16 inhoudelijke voorwaarden vastgelegd waaraan de bedingen van vastgoedbemiddelingsovereenkomsten minimaal moeten voldoen.
Een beding van bemiddelingsovereenkomst bevat of bepaalt:
- ■
een herroepingsbeding, waarbij de consument het recht heeft om de overeenkomst zonder kosten binnen de 14 dagen na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst te herroepen, ongeacht de plaats waar de overeenkomst wordt gesloten.
Indien de consument wenst dat de onderneming de bemiddelingsovereenkomst begint tijdens de herroepingstermijn van 14 dagen, vraagt de consument dit uitdrukkelijk op een duurzame drager waarbij deze erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest ingeval de bemiddelingsovereenkomst volledig wordt uitgevoerd voordat hij van zijn recht gebruik heeft gemaakt;
- ■
de vermelding van de datum en het precieze adres (gemeente, straat en huisnummer) van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt gesloten door de consument;
- ■
de opdracht van de onderneming en de omvang van haar bevoegdheid;
- ■
in bijlage bij de overeenkomst, een lijst met de vereiste attesten m.b.t. de onderhandse verkoop- of de verhuurovereenkomst, en de vermelding dat de consument deze attesten zelf kan bezorgen of ze zich kan aanschaffen;
- ■
het door de consument te betalen tarief voor de bemiddelingsopdracht;
- ■
de vermelding of de onderneming al dan niet exclusiviteit geniet en desgevallend de duur hiervan;
- ■
de duur van de overeenkomst;
- ■
indien het gaat om een overeenkomst van onbepaalde duur, wordt de opzegtermijn duidelijk vermeld. Deze opzegtermijn mag niet meer dan 2 maanden bedragen;
- ■
desgevallend, het beding tot stilzwijgende verlenging of vernieuwing in overeenkomsten van bepaalde duur;
- ■
de wijze waarop de onderneming de consument inlicht over de uitvoering van de opdracht. Deze inlichtingen worden op periodieke basis per duurzame drager minstens eenmaal per maand verschaft;
- ■
ingeval de verkoop of verhuur niet plaatsvindt t.g.v. de verwezenlijking van een ontbindende voorwaarde of t.g.v. de niet-verwezenlijking van een opschortende voorwaarde, is geen enkel bedrag verschuldigd door de consument, onverminderd een eventuele opeisbare vergoeding;
- ■
wanneer de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de opdracht is vervuld indien een geldig bod werd uitgebracht, wordt bepaald dat dit bod is gedaan op een duurzame drager die aan de consument een vast bewijs levert van het bod;
- ■
wanneer de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat met de vervulling van de opdracht gelijkstaat de overeenkomst die door de consument wordt gesloten met een persoon aan wie de onderneming informatie heeft verschaft, wordt verduidelijkt dat het aan de onderneming toekomt om het bewijs te leveren dat precieze en individuele informatie aan deze persoon werd verschaft;
- ■
indien de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de onderneming recht heeft op een vergoeding voor de overeenkomsten die door de consument worden gesloten na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst, bewijst de onderneming dat zij aan de derde waarmee door de consument een overeenkomst is gesloten, precieze en individuele informatie heeft verschaft. De bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de onderneming binnen de 7 werkdagen na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst aan de consument de lijst overmaakt van de personen aan wie zij precieze en individuele informatie heeft bezorgd;
- ■
het opzeggingsbeding dat de consument de bevoegdheid toekent om de bemiddelingsovereenkomst voor de toekomst op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige motivering vereist is;
- ■
desgevallend, het schadebeding dat een forfaitair bedrag vastlegt bij het miskennen van de exclusiviteit.
In werking: 1 februari 2024.
Zie ook
